Итак, уже куплен хороший земельный участок и намечен план действий. Безусловно, строительство дома не значит, что весь объем работы вам нужно выполнять в одиночку. Лучше всего довериться профессионалам своего дела. Но где же таких найти? И какие расходы на ремонт квартиры предстоит понести за весь период стройки? Расчитать стоимость работ можете бесплатно, заполнив эту .

Правильный выбор подрядчика

Выбор строительной бригады на сегодняшний день - настоящая лотерея, которая далеко не всегда сулит выигрыш. Особенно это актуально для мегаполисов и больших городов нашей страны, будь-то Москва или Питер. Сюда съезжаются в поисках больших денег люди с близлежащего зарубежья, которые гордо называют себя «профессиональными строителями», хотя имеют смутное представление о современных материалах и технологиях.

На каждом шагу молдаване, узбеки, работники из Киргизии, плотники из окружающих сел. Как найти профессионального подрядчика? И тут при подборе строительной бригады срабатывает сарафанное радио: мол, сосед давно «советовал» своего зятя в качестве бригадира, нахваливая его при любой удобной возможности.

Забудьте рекомендации таких доброжелателей, ведь сегодня выполнением ремонтно-строительной работы занимаются все, кому не лень, и мнят себя мастером. На самом деле судить о качестве проделанной работы с чужих слов весьма опрометчиво. Доверять качество проведения ремонта в своем доме, а значит и безопасность своих домочадцев, можно только специализированной бригаде рабочих, которые в этой отрасли уже «собаку съели».

Если вы имеете такую возможность, то проведение всех строительных и ремонтных работ должна совершать одна бригада - это обойдется намного дешевле. К тому же люди, которые на протяжении длительного времени слаженно работают в одной команде, не допустят оплошностей и ошибок в строительстве. Не устраивайте на участке вавилонское столпотворение, когда много строительных бригад занимается всем и в результате ответственность за халатность перекладывает друг на друга. Помните, что не стоит «коней менять на переправе», ведь это сулит существенные денежные затраты.

Виды подрядчиков

На рынке услуг по строительству, отделке и ремонту помещений работают несколько разных подрядчиков. Это строительные компании, частные строительные бригады и мастера-отделочники. Что узнать, как рассчитать стоимость работы, нужно прежде всего определиться с подрядчиком.

Строительная компания

Выбор строительной компании в качестве подрядчика предпочтителен для занятых людей и при ремонте в другом городе. А главное преимущество фирм - грамотная организация рабочего процесса. Несомненным преимуществом выбора строительной компании является договор на случай каких-то эксцессов.

Другим преимуществом выступает возможность привлечения узких специалистов и действительно толковых мастеров. Согласитесь, правильно, если потолки и стены выравнивает штукатур, красит и шпатлюет - маляр и т.д. Ещё одно достоинство строительных компаний - наличие договоров с поставщиками стройматериалов. Конечно, это не ваша экономия, но гарантии надлежащего качества обеспечены. Основной недостаток - высокая стоимость внутренних работ и строительства.

Строительная бригада

Начиная с 90 годов минувшего века мастера-отделочники хотели уйти из-под крыши строительных компаний, чтобы пустится в одиночное плавание и реализовать свой потенциал. Главным конкурентным преимуществом таких подрядчиков является стоимость отделочных работ!

Смета на работы, расчёт стоимости и количества строительных материалов, консультации по оформлению дизайну входят в бесплатную услугу «осмотр объекта». Главное неудобство кроется в том, что прорабом на этой стройке будете являться вы, поэтому на объект придется приходить почти также, как на работу. На с другой стороны - это значительная экономия.

Другое неудобство - неисполнение субординации, так называемое панибратство, что, тем не менее, вполне преодолимо при грамотно составленном договоре. Ещё одна неприятность заключается в широкой специализации большинства членов бригады, хотя этот недостаток относится и к мелким компаниям.

Мастер-одиночка

Данный подрядчик имеет практически те же достоинства и неудобства, что и форма найма строительной бригады. Использовать одиноких мастеров целесообразно для небольшого ремонта и поэтапного ремонта жилья. К тому же мастер-одиночка является самым финансово мотивированным и наиболее персонально ответственным подрядчиком.

Ценообразование в строительстве

Цены на строительные работы на рынке столицы, Подмосковья и других регионов определяются, исходя из общих принципов образования цен в строительстве с учетом некоторых технико-экономических особенностей, о которых вам полезно знать.

Инфляция

Первый фактор, который влияет на ценообразование в строительной отрасли - длительность строительства или ремонта. В условиях постоянной инфляции проектная цена будет отличаться от фактической, первоначальной. Поэтому цены на строительные работы разрабатываются с учетом фактора времени и инфляционного процесса. Безусловно, расценки на ремонт квартир в Москве, Подмосковье, Питере и других больших городах крайне высокие, поэтому нужно заранее планировать свой бюджет и тщательно анализировать расценки разных подрядчиков.

Накрутки

«Раскрученность» строительной компании - ещё один критерий, влияющий на ценообразование в строительстве. Безусловно, цены у фирм, которые поминутно рекламируют свои услуги на ТВ и больших биг-бордах на улицах столицы и больших городов - баснословные. Но компании, в которых цены на строительство домов и ремонт квартир достигают высшего предела, не дают 100-процентной гарантии качества выполненной работы.

Также на рынке действуют и «бюджетные» фирмы, которые предлагают сделать ремонт, который «не ударит» по кошельку. Однако качество материалов и уровень квалификации рабочих вызывают очень и очень серьезные сомнения. Поэтому, если вы планируете преобразить свою квартиру, стоит ориентироваться на репутацию строительной компании.

Характеристики объекта

Объекты строительства различаются по габаритным размерам, этажности, площади, материалам, из которых изготовлены конструктивные элементы. Это касается и объектов, которые строятся по типовым проектам, так как зависит каждый из них от местных условий, не говоря уже об объекте, который возводится по индивидуальному проекту.

Постоянное воздействие климатических факторов при круглогодичном ведении строительно-монтажных работ на закрытых площадях и открытом воздухе - также важная характеристика. Производственный процесс, как правило, ведётся, на открытом воздухе в различных климатических условиях, что влияет на технологические процессы и учитывается при формировании стоимости монтажных работ.

Запомните, что в строительстве цены, как правило, устанавливаются не на законченное отдельное сооружение или объект, а на отдельные виды строительных, монтажных и отделочных работ или законченные элементы конструкции.

Это объясняется тем, что в строительном процессе может участвовать большое количество подрядных узкоспециализированных организаций, продукция которых - не готовый к реализации объект, а выполняемые ими определенные виды работ. Таким образом, стоимость законченного объекта складывается из цен выполненных работ или отдельных сооружений.

Сложность работы

На цену монтажных или строительных работ большое влияние оказывают используемые строительные технологии и применяемое оборудование. Поэтому у разных строительных организаций бывает разная цена на ремонт квартир в Москве. Предварительно решите для себя, какой ремонт вы хотите видеть в своем жилье. Различают такие виды ремонта:

• Экономичный ремонт совершается при обустройстве детских комнат, перед продажей или сдачей квартиры в аренду, либо когда у хозяев ограниченный бюджет.
• Капитальный ремонт обычно проводят в новостройках и квартирах, которые не ремонтировались более 15 лет.
• Ремонт премиум-класса выполняется, как правило, для воплощения в жизнь дизайнерских решений или перепланировке квартир.

Цена на ремонтные работы зависит от сложности проекта и объема работы. Зависимо от объема работы и при комплексном ремонте, расценки могут быть снижены, если это прописано в договоре между заказчиком и подрядчиком. Больше 60% от общей стоимости строительно-монтажных работ составляет цена материалов, конструкций и изделий, что приводит к значительной зависимости цены строительства от стоимости строительных продуктов.

Составные стоимости строительных работ

Если вы планируете сделать ремонт в доме, то вам, несомненно, захочется узнать стоимость ремонтных работ. Во сколько же все обойдется? За что вам необходимо заплатить, кроме строительных материалов? Общая сметная стоимость строительного объекта состоит из прямых затрат, накладных расходов потребителя и сметной прибыли строительной организации.

Прямые затраты потребителя

Прямые затраты складываются из цены строительных материалов и конструкций, которые необходимы для выполнения данных строительно-монтажных работ, заработной платы рабочих и затрат, связанных с эксплуатацией строительных механизмов и машин, что применяются в процессе работы, а также прочих прямых расходов. Прямые затраты связаны непосредственно с выполнением какого-то вида монтажных, строительных или отделочных работ.

К расходам по использованию строительных машин относят расходы по перевозке, погрузке и разгрузке, демонтажу и монтажу, перестановке оборудования в пределах стройплощадки, амортизационные отчисления, расходы на горючее и электроэнергию. Также сюда причисляют зарплату машинистов.

При расчете стоимости работы необходимо учитывать и прочие прямые расходы на вывозку лишнего грунта и земли, снега и мусора с территории строительства. Удельный вес в прямых затратах каждого из элементов варьируется, зависимо от вида работ и использованных материалов, механизмов и конструкций.

В среднем процентное соотношение разделилось так: заработная плата - 15-20%; конструкции и материалы - 60-70%; использование строительных машин и оборудования — 10-15%, другие расходы - 1-5%.

Накладные расходы потребителя

Накладные расходы потребителя представляют собой затраты, которые непосредственно не связаны с процессом производства строительной продукции, монтажом определенных конструктивных элементов и выполнением отдельных видов работ. Они не приносят прямого прироста объема работы, но способствуют этому косвенно, так как направлены на создание условий строительного процесса, его организации, обслуживания и управления.

Это расходы на содержание административно-управленческого и инженерно-технического и персонала, ремонтных и складских баз, оплату простоев рабочей бригады по атмосферным условиям и доплату бригадирам, оплату отпусков и отчисления по социальному страхованию работников, содержание сторожевой и пожарной охраны строительства, а также благоустройство строительной площадки.

Накладные расходы в процентах от суммы прямых затрат составляют 12-23%. Условно-постоянные накладные затраты (административно-хозяйственные, износ временных приспособлений и сооружений, содержание сторожевой и пожарной охраны) составляет 30-50% от накладных расходов. Сокращение продолжительности строительных работ приводит к снижению накладных расходов и экономии денежных средств заказчиком.

Сметная прибыль рабочей бригады

Сметная прибыль подразумевает под собой планируемую прибыль строительной организации, которая закладывается ещё на стадии проектирования работ в стоимость объекта. Запомните, что плановая сметная прибыль не относится на себестоимость строительной продукции, к примеру, на стоимость работ по гипсокартону или ламинату. Плановые накопления обычно являются нормативными или договорными величинами. Их нормативное значение, как правило, составляет 6-8% от общей суммы накладных расходов и прямых затрат.

Сметная прибыль строительно-монтажной компании выступает источником образования фондов модернизации и пополнения собственных оборотных средств, исчислений в бюджет за основные фонды, источниками финансирования собственных вложений. Подобные плановые накопления идут на улучшение бытовых условий инженерно-технического персонала и рабочих. К прочим неучтенным затратам, которые присутствуют в стоимости отделки квартиры и строительных работ, причисляют расходы на проектно-изыскательские работы, а также возвратные суммы.

И напоследок

При подписании договора с подрядчиком учитывайте, что указанная в предварительном договоре стоимость строительных работ объекта не должна в процессе работы возрастать в геометрической прогрессии. В арифметической, кстати, тоже. В смете предполагается в обязательном порядке пункт на непредвиденные траты, однако эта сумма не должна превышать 2-3% от общей стоимости всего строительства.

Чтобы не попасть впросак со стоимостью внутренней отделки и монтажных работ, запомните несколько ключевых моментов:

1. Если в процессе ремонта были повреждены какие-то материалы, отвечать за них, а значит и платить должны ваши рабочие.
2. Распределение средств рекомендуется производить только согласно подписанного ранее договора, не переплачивайте свыше суммы, что указана в смете.
3. Стоимость выполнения работы строительной бригадой будет на порядок ниже, чем производство этой же работы строительной компанией.

Т.е. ограниченные во времени операции. Каждый проект может быть уникален в отличие от бизнес-процессов, которые каждый раз выполняются одинаково. Бизнес-процессы конечно же могут изменяться, но только в том случае, если компания занимается их реинжинирингом с целью повышения их эффективности.

Нужно обратить внимание на то, что проекты нужно разделять на 2 вида: текущие и инвестиционные, т.к. они имеют принципиальное отличие. Выполняя текущие проекты, компания зарабатывает прибыль. Бизнес компании может быть устроен или по процессоному принципу, или по проектному. К процессному типу бизнеса можно отнести, например, производственные и торговые предприятия, т.к. они зарабатывают прибыль за счет выполнения типовых взаимосвязанных операций (снабжение, производство, сбыт, транспортировка, складирование и т.д.).

К проектному типу бизнес можно отнести, например, строительные, юридические и консалтинговые компании. Они зарабатывают прибыль, выполняя проекты. Эти проекты, конечно же, тоже могут быть в какой-то степени уникальными, но тем не менее текущая деятельность таких компаний в большей степени построена на выполнении ограниченных во времени действий, т.е. проектов.

Бюджеты текущих проектов

Очевидно, что управлять проектной деятельность гораздо эффективнее, когда есть проектное бюджетирование, т.к. когда все это находится «в куче» понять и управлять такой деятельностью очень сложно. На самом деле между деятельностью организованной в виде бизнес-процессов и проектов есть взаимосвязь. Дело в том, что проектная деятельность - это вырожденный случай бизнес-процессной деятельности или можно сказать, наоборот, что бизнес-процессная деятельность - это вырожденный случай проектной, когда время проекта стремиться к нулю. К тому же в последнее время наблюдается тенденция перехода деятельности к проектной даже у тех компаний, деятельность которых с самого начала была ближе к бизнес-процессной.

Такая трансформация может быть актуальна для бизнес-процессной деятельности, у которой производственный цикл становится сравнимым или превосходит период планирования. Например, производственный цикл по некоторым продуктам предприятия, организованного в виде бизнес-процессов, может превышать несколько месяцев.

Вышесказанное вовсе не означает, что у проектных компаний не может быть функциональных бюджетов. В проектных компаниях также могут составляться значительное количество функциональных бюджетов, но, тем не менее, все планирования начинается именно с проектов, а потом уже информация по проектам может консолидироваться, например, в сводный бюджет закупок, бюджет оплаты труда, бюджет административных расходов и т.д.

Пример формата бюджета проекта приведен в таблице 1 . В данном примере представлен возможный вариант формата бюджета по объекту для строительной компании. Помимо этого бюджета, как правило, составляется пообъектная ведомость потребности в ресурсах, в которой расписывается в каких объемах и в какие периоды для данного проекта нужны материальные ресурсы. Кстати, в строительных компаниях такие бюджеты чаще всего называют сметами. Нужно обратить внимание на то, что дело не в названии, а в сути. Название можно использовать, в принципе, какое угодно, так как компания систему бюджетирования выстраивает для себя. Если сотрудники компании уже привыкли к термину «смета», то вовсе не обязательно теперь требовать от всех чтобы они использовали термин «бюджет проекта» или «бюджета объекта».

Таблица 1. Пример формы бюджета проекта

С другой стороны компания может ввести для себя определенное правило, в соответствии с которым можно определять какие документы являются бюджетами. Компания, например, может использовать для себя следующее правило: если какой-то документ входит в состав классификатора бюджетов, то он должен называться бюджетом.

Инвестиционные бюджеты (бюджеты проектов развития)

Такая структура бюджетов не позволяет эффективно управлять инвестиционными проектами, которые выполняются в компании или которые планируется начать, а значит не возможно эффективно управлять развитием компании. Как показывает практика, нужно выделять по крайней мере основные инвестиционные проекты и строить отдельные бюджеты по этим проектам. Инвестиции требуют пристального внимания уж никак не меньшего чем текущая деятельность. Не выделяя из суммарных инвестиционных затрат затраты по отдельным проектам, сложно будет их планировать и контролировать.

Такие инвестиционные затраты могут расти, но отслеживать их будет трудно, т.к. в бюджете доходов и расходов они будут отражаться с запаздыванием, поскольку инвестиционные затраты не напрямую отражаются в текущих расходах, т.е. на текущую прибыль, которая будет рассчитана в бюджете доходов и расходов они сразу не повлияют. Когда же эти затраты уже будут появляться в бюджете доходов и расходов изменить их уже будет очень сложно.

В бюджете по балансовому листи будут расти активы, но сложно будет сказать насколько этот рост оправдан. Платежи по инвестиционным затратам будут в явном виде в бюджете движения денежных средств, но опять же понять насколько они оправданы будет сложно. Более того, когда нет четкой классификации затрат на текущие и инвестиционные, то подразделения после того как узнают, что инвестиции не уменьшают их прибыль, будут запихивать туда все что угодно, тем самым искусственно завышая свои показатели и показатели компании в целом.

Были случаи когда в инвестиции помещали затраты на закупку молотков и гвоздей, чтобы скрыть свою неэффективную работу, т.к. тем самым они увеличивали свои инвестиционные затраты, которые не уменьшали прибыль компании, но как текущие затраты в бюджетах они не проходили, поэтому подразделения вроде как укладывались в лимиты по деньгам, которые учитывались при консолидации бюджета движения денежных средств.

В системе бюджетирования без инвестиционных бюджетов и без четкой классификации текущих и инвестиционных затрат такую ситуацию еще можно будет как-то контролировать по центрам инвестиций, т.к. по ним могут строится управленческие балансы и, например, по показателю рентабельность активов с центра инвестиций можно будет спрашивать за то, что у них такие большие и неоправданные инвестиции. Т.е. куда бы они не поместили ненужные затраты это все равно будет видно либо через бюджет доходов и расходов (прибыль будет снижаться за счет увеличения расходов) либо через бюджет по балансовому листу (рентабельность активов будет падать за счет роста активов). Естественно это будет видно и по бюджету движения денежных средств, т.к. финансовый поток будет снижаться.

Проблема возникнет с центрами затрат. По ним не считается прибыль и по ним могут не отслеживаться активы. Картина будет примерно следующая. Центры затрат (в основном это относится к производственным подразделениям) каждый месяц будут просить деньги на всевозможные ремонты (в данном случае интересуют капитальные, т.к. они не списываются как расходы, а увеличивают активы, т.е. увеличивают стоимость основных средств), которые они проводят как с привлечением подрядных организаций так и хозспособом. Все это будет приводить к тому, что деньги они будут постоянно просить, но в текущих затратах центров затрат это никак отражаться не будет (имеется в виду затраты на капитальный ремонт).

При этом у них «железяки» на складах тоже будут расти, но отслеживаться это не будет. Эту проблему можно разрешить введением системы ограничений по центрам затрат: ограничения по затратам, по выплатам и по активам, используемым в центрах затрат. При таком подходе финансово-экономические показатели центров затрат уже не должны ограничиваться только затратными статьями. В бюджетах центров затрат должна быть информация и о финансировании и об активах, которые используются центром затрат для достижения намеченных целей.

Пример формата инвестиционного бюджета приведен в таблице 2 . В данном случае речь идет об инвестиционном проекте по созданию нового магазина/торговой точки. Примеры финансовых моделей, которые используются для расчета инвестиционных бюджетов, приведены в Книге 3 «Финансовая модель бюджетирования». Регламент инвестиционного бюджетирования подробно рассмотрен в Книге 2 «Регламент системы бюджетирования». Основные задачи финансовой дирекции в рамках инвестиционного бюджетирования подробно описаны в Книге 5 «Роль финансовой дирекции в бюджетировании».

Таблица 2. Пример формы бюджета проекта по созданию нового магазина/торговой точки

В примере инвестиционного бюджета проекта по созданию новой торговой точки выделены двенадцать основных групп показателей:

Понятие «Бюджет» в последнее время все чаще и чаще используется не только в финансовом смысле, подразумевающем финансовый баланс доходов и расходов, но и в более широком определении – как план координации ресурсов – финансовых и нефинансовых (затраченные ресурсы, часы работы сотрудников и т.п.). Именно о таком понимании Бюджета строительства пойдет речь в нашей статье.

Не важно, насколько сложный строительный проект вы собираетесь осуществить – реконструкцию, капительный ремонт, пристройку к существующему зданию, совершенно новое здание – грамотное планирование бюджета строительства – важнейшая часть проекта. Наш опыт показывает, что даже самые опытные менеджеры проектов с трудом выводят плановые показатели, учитывая все непредвиденные сбои, узкие места, задержки, которые могут произойти в ходе реализации проекта.

Важно принять как факт – не существует способа на 100% предусмотреть все, что произойдет во время строительства. Подрядчики могут обнаружить новые обстоятельства строительной площадки, которые повлекут за собой корректировку проектной документации, или может произойти задержка в поставке строительных материалов, удлиняющая процесс строительства и таким образом увеличивающая бюджет стройки за счет простоя рабочих, техники, и т.п. Однако, все эти возможные перипетии не должны останавливать Вас разрабатывать бюджет настолько точным и обоснованным насколько это возможно.

4 этап: Строительство и завершение проекта

Таким образом, Вы даете себе возможность последовательного контроля и анализа бюджета, сверки плановых и фактических показателей шаг за шагом в самых ответственных «точках» проекта.

1 этап: Изучение и анализ данных

Начните с формирования команды. Для верстки бюджета строительства Вам потребуются помощники. Состав Вашей группы, конечно, зависит от размера и структуры вашей компании и масштаба строительства. Она может включать даже собственника или членов совета директоров.

Понимание общей структуры затрат вашей компании также имеет решающее значение. Поэтому, по крайней мере, один из членов команды должен пользоваться доверием финансового директора. Это даст Вам уверенность в том, что Ваша точка зрения адекватно воспринимается финансовым директором. Финансирование вашего проекта должно быть надежным и хорошо обоснованным. Строительство стоит дорого, так что будьте готовы всеми силами противостоять перерасходам.

Глубоко вникните в цели, задачи и требования проекта, исследуйте и проанализируйте все доступные вам данные о проекте. Не жалейте времени на подготовку! Уясните для себя все «ЧТО» и «ПОЧЕМУ» прежде чем перейти к «КАК». Когда не останется никаких вопросов, начинайте прорабатывать детали. Определите состояние площадки под строительство, поднимите и изучите всю существующую документацию по земле. Оцените ресурсы вашего проекта и его ограничения. Вы должны реально понимать рамки, чтобы комфортно работать в них.

И, наконец, ознакомьтесь со всеми требованиями законодательства, а также с необходимыми для реализации проекта разрешениями и допусками. Составьте список всего, что необходимо сделать чтобы «легализовать» строительство.

Важность этого этапа очень трудно переоценить. Мы в нашей практике многократно сталкивались с инвесторами, пренебрегшими этим этапом и очень много заплатившими за это впоследствии. Поверьте, гораздо дешевле заплатить за обследование участка под строительство, чем не реализовать уже спроектированный объект, или полностью перепроектировать его.

Определите потенциальные рамки и возможности вашего проекта. Организуйте встречу с архитекторами и дизайнерами, используйте их опыт для визуализации проекта. Подробно разъясните им задачу и попросите подготовить творческие варианты реализации в виде рисунков, моделей, макетов и т.п. Вам нужно будет что-то показывать всем заинтересованным лицам, а не объяснять «на пальцах» концепцию.

Все заинтересованные стороны и лица, принимающие решения, должны быть согласны с решениями по дизайну и функционалу прежде, чем Вы начнете реализацию проекта.

2 этап: Оформление и составление бюджета

Итак, наступило время оформления и составления бюджета проекта. Мы в своих проектах используем для этого следующие документы:

1. Календарный план реализации проекта (работы, распределенные по времени)
2. Смета во временном разрезе (стоимость каждого вида работ, распределенная по времени выплат).

Календарный план состоит из двух частей: левой – перечня работ в технологическом порядке и правой – графической. Для оформления правой части можно использовать график Ганта, циклограмму, и т.п.

Календарный план мы разрабатываем в следующем порядке:

• Технологическая последовательность работ
• Состав работ
• Объем каждого вида работ
• Состав бригад
• Сменность работ
• Продолжительность каждого вида работ и возможность их совмещения
• Составление графика

Смету проекта на этом этапе Вы можете составить по укрупненным показателям, например на 1 га земли, на 1м3 объема строительства, на 1 м2 жилой площади и т.д., т.к. проекта у Вас еще нет. При отсутствии таких показателей можно использовать данные о стоимости объектов-аналогов.

Составьте список необходимых материалов. Не стесняйтесь обращаться за помощью к внешним консультантам для получения «второго мнения». Большинство из нас не имеют ни малейшего представления о том, что происходит в зданиях, в которых мы проводим большую часть наших дней, и сколько они могут стоить. Наличие в команде опытного инженера обеспечит понимание стоимости проекта в целом и позволит Вам оценить КП подрядчиков, когда придет время выбрать одного из них.

В конце этого этапа необходимо завершить свой укрупненный бюджет и сроки и начать поиск предложений от потенциальных подрядчиков.

Очень важно составить единый тендерный лист, который Вы передадите всем подрядчикам. При этом убедитесь, что подрядчики выполнили все требования к тендерному листу, заполнили все графы. Это позволит сравнивать релевантные показатели, ускорит и упростит процесс принятия решений. Итоговым документом должен стать документ, резюмирующий все предложения на одном листе.

3 этап: Оформление документации и подготовка к строительству

Пришло время для утверждения окончательного проекта и бюджета, составленного Вами в конце второго этапа. Как только вы получите последнее согласование, обязательно убедитесь в том, что все лица, принимающие решения понимают проект и готовы двигаться вперед вместе с ним. Прежде чем «рыть землю» в прямом и переносном смысле, встречаться со всеми заинтересованными сторонами (подрядчиками, архитекторами, коммунальщиками и т.д.), для обсуждения проекта, оцените любые потенциальные проблемы, и проработайте их. Это позволит снизить риски с самого начала и поможет сохранить ваш бюджет проекта и график исполнения в более четких рамках.

Храните всю документацию для получения разрешений, заключений, тех. условий, согласований, а также все договоры, тех. задания и контракты в организованных файлах и папках. Подготовьте все документы, необходимые для получения всех возможных к получению на данный момент разрешений, передайте их на рассмотрение разрешительным органам. Это даст Вам фору по времени, т.к. время, потраченное на получение ответов от гос. служб часто довольно трудно спрогнозировать. Всегда лучше получить это прежде, чем вы на самом деле будете в них нуждаться. Ваша репутация сильно пострадает, если стройка будет заморожена только потому, что Вы не догадались заблаговременно позаботиться о необходимых документах.

Управляя подготовкой к строительству, документируйте и отслеживайте каждое действие. Как можно чаще бывайте на стройплощадке во время сноса и подготовительных работ. Вы должны быть уверены, что все идет гладко и в соответствии с Вашим графиком. Фиксируйте каждое посещение стройплощадки, каждое совещание, составляйте еженедельный и ежемесячный отчет. Это позволит вам наиболее эффективно отслеживать работу подрядчиков и поможет разрешить любые недоразумения и неопределенности, часто возникающие при работе с таким большим количеством человек в одном месте.

4 этап: Строительство и завершение проекта

Строительство, наконец, началось. Это, наверняка, будет самым продолжительным этапом проекта. Регулярно контролируйте стройку и жестко следите за тем, чтобы проект развивался как можно ближе к запланированным срокам и затратам. Даже самые детальные и продуманные планы могут встречать препятствия и подвергаться корректировкам, но ваша усердная подготовительная работа на предыдущих трех этапах была направлена как раз на минимизацию отклонений от графиков. Ведите подробный журнал изменений сроков и расходов, совершайте работу над ошибками. Это даст Вам возможность, во-первых, более детально и аргументированно отвечать за изменения перед руководством, во-вторых, сделать более предсказуемыми подобные же изменения в будущем, заблаговременно скорректировать будущие изменения, определить проблемные места загодя и разработать обходные пути. Возможно, таким образом, Вы даже получите преимущество по времени и сможете сэкономить бюджет. Кто предупрежден – то вооружен!

Поддерживайте вовлеченность всех заинтересованных лиц от подрядчиков до коммунальщиков. Информируйте их о своих промежуточных результатах. Это поможет Вам своевременно, точно и справедливо оплачивать счета ваших поставщиков. Подготовьте перечни недоделок по каждому подрядчику, контрольные перечни комплектов поставки, пройдите с инспекцией по всем контрольным позициям. И, наконец, насладитесь плодами своей усердной работы!

Управление строительным проектом – непростая задача, особенно, если это не Ваша специальная область знаний. Хоть это может казаться непосильным, все же можно так настроить работу над проектом строительства, чтобы шаг за шагом уверенно и последовательно привести его к завершению.

Для начала давай те определимся, что мы будем подразумевать под проектом в строительстве. В данной статье под проектом я буду иметь ввиду строительство одного здания. Это может быть жилой дом, школа, торговый центр, бизнес центр, коттедж и тп. Если в вашей компании принято под проектом понимать строительство целого жилого комплекса или целого коттеджного поселка, то строительство одного здания в вашем случае можно назвать подпроектом. А бюджет всего проекта в этом случае, например, жилищного комплекса, является консолидированным бюджетом подпроектов. Повторюсь, в этой статье проект - это строительство одного здания.

Описываем шаги (работы) проекта

Процесс подготовки бюджета проекта начинается с составления сетевого графика работ проекта (диаграммы Ганта). Сетевой график проекта составляется техническими отделами компании и передается в планово-экономический отдел. Главное на что нужно обратить внимание ПЭО при получение сетевого графика – это однозначное понимание дат начала и окончания для каждой из работ. Именно от этих дат будет зависеть в какой период будут попадать затраты по работам.

Следующий вопрос, который необходимо решить после получения сетевого графика – это детализация видов работ. Работы могут быть очень сильно детализированы, что с технической точки зрения, скорей всего, верно. Но вот для составления бюджета проекта это может быть осложняющим фактором, т.к. излишняя детализация работ затрудняет составления бюджета по времени, а так же в последующем его корректировку и контроль за его исполнением. Это становиться очень трудоемким. Особенно это актуально для крупных проектов. В данном случае работы нужно укрупнить. Вопрос по укрупнению нужно решать коллегиально с руководством и техническими службами компании.

У каждого вида работы должна быть единица измерения. Если для вида работы сложно определить единицу измерения, то стоить выбрать универсальную единицу измерения – процент выполнения работы.

Планируем ресурсы под работы проекта

После того как определились с сетевым графиком работ по проекту приступаем непосредственно к составлению бюджета прямых затрат на строительство.

Первое с чем необходимо определиться, какие работы будут выполняться собственными силами, а какие с помощью подрядчиков.

Рекомендуется для всех работ, которые есть возможность выполнить собственными силами, выбрать этот вариант, чтобы даже, если вы решите воспользоваться помощью подрядчиков, можно было быстро рассчитать альтернативные издержки и оптимальную стоимость подрядных работ.

Бюджетирование подрядных работ.

Для каждой работы, которая будет выполняться с помощью подрядчиков, необходимо определить стоимость этой работы за час и далее просто перемножить кол-во необходимых часов на эту стоимость. Методика определения стоимости подрядной работы выходит за рамки данной статьи, но, например, это может быть средняя рыночная стоимость в вашем регионе.

Статья затрат для работ выполняемых с помощью подрядчиков будет одна – «Подрядные работы».

Бюджетирование работ, выполняемых собственными силами.

Основой для составления бюджета являются нормативы для видов работ. Нормативы, обычно, предоставляет сметный отдел.

Соответственно, сначала сметный отдел должен для каждой работы проставить, какое кол-во этих ресурсов необходимо для выполнения работы.

Обычно выделяют следующие основные ресурсы:

• Трудовые ресурсы
• Материалы
• Механизмы

Задача ПЭО на основании этих нормативов рассчитать бюджет затрат в суммовой выражении по прямым статьям затрат. Прямые статьи затрат для работ, выполняемых собственными силами, следующие:

• Заработная плата
• Социальные выплаты (налог)
• Материалы
• Механизмы

Расчет заработной платы, социальных выплат и материалов достаточно прост. Берем требуемое нормативами кол-во ресурсов и перемножаем на заработную ставку и стоимость материалов, соответственно.

Расчет по статье «Механизмы» зависит от нескольких факторов:

• Арендуем механизм. Берем арендную ставку в час и перемножаем на кол-во часов.
• Собственный механизм. Этот расчет зависит от типа механизма: требуется специальный сотрудник для работы с ним (механик-водитель или крановщик) или не требуется. Час работы механизма зависит от следующих составляющих:
  • Расход топлива или затраты на электричество
  • Амортизация
  • Заработная плата механика-водителя или крановщика, если требуется специальный сотрудник

После этого шага мы можем сформировать бюджет прямых переменных затрат. При этом мы сможем посмотреть наш бюджет не только в разрезе статей затрат, но и в разрезе работ. Точнее каждую работу в разрезе статей.

Накладные общепроизводственные расходы

Накладные общепроизводственные расходы рассчитываем на основании наших потребностей в ресурсах и производственных показателях.

Например, расходы на охрану труда зависят от количества занятых трудовых ресурсов, которые мы уже запланировали на предыдущем шаге.

Поделив общую сумму прямых затрат на кол-во квадратных метров в планируемом здании, мы получаем производственную себестоимость квадратного метра, основанную на прямых затратах.

Планируем доходы и бюджет заимствований

После того как запланированы график строительства и потребность в деньгах для его выполнения, отдел продаж может приступать к планированию продаж и необходимых коммерческих бюджетов.

Отталкиваясь от себестоимости квадратного метра и рыночных цен, формируются цены реализации для разных этапов продажи.

После подготовки предварительного плана продаж финансовый отдел может сформировать отчет о движении денежных средств с целью выявления кассовых разрывов и обеспечения ликвидности компании.

При обнаружении кассовых разрывов и не хватке денежных средств для обеспечения строительства проекта, бюджет продаж возвращается на корректировку в отдел продаж.

Скорей всего в данном случае справиться с данной задачей только с помощью корректировки бюджета продаж не удаться. В этом случае необходимо запланировать заимствование денежных средств в те периоды, когда возникают кассовые разрывы.

После того, как будет подготовлен бюджет заимствований, нужно проверить, как процентные расходы по кредитам и займам повлияли на рентабельность проекта.